JUSTIÇA ORDENA A MUDANÇA DA TABELA DO CÁLCULO DAS PRESTAÇÕES DE MUTUÁRIOS
A principal ameaça aos mutuários ao longo dos contratos é a inadimplência; que tem várias causas. Uma delas é o cálculo incorreto das prestações e a cobrança de juros sobre juros, que provocam um sério desequilíbrio entre a renda do comprador e o valor das prestações. Com o tempo, o mutuário não consegue mais encaixar a prestação no seu orçamento e torna-se inadimplente; podendo perder o imóvel e tudo o que já pagou.
Outra é o saldo devedor: ao pagar a sua última prestação, o mutuário descobre que ainda deve resíduos até maiores do que o valor do próprio imóvel. E tem um prazo ainda menor do que o financiamento original para quitar a nova dívida.
Então. o mutuário corre o risco de perder o imóvel ao logo do financiamento por inadimplência e também depois, caso não pague o saldo devedor.
E há circunstâncias que colocam o mutuário sob os dois riscos, como os cálculos usando-se a tabela Price, que prevê a cobrança de juros sobre juros.
Associação Brasileira do Consumidor Beneficia Mutuários na Justiça
Atenta a esse fenômeno corriqueiro, que pode levar o mutuário á perda do imóvel e de tudo o que já pagou, a Associação Brasileira do Consumidor (ABC) vem buscado a solução na Justiça e conseguindo vários ganhos de causa, que diminuem o valor das prestações - viabilizando a normalidade dos pagamentos – e diminuem ou liquidam o saldo devedor.
Exemplo disso aconteceu com o sr Edvaldo, que financiou seu imóvel pelo Instituto de Previdência do Estado de São Paulo – IPESP. Pelos R$ 35 mil emprestados, depois de 12 anos pagando mensalmente, o mutuário devia ainda mais de R$120 mil – isso, por conta da aplicação da tabela Price no seu contrato, que embute juros sobre juros nos cálculos.
A 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo determinou que seja usado o método de Gauss (que demonstra a evolução real do financiamento, aplicando os juros de forma linear - juros simples) no cálculo dos juros e de todas as parcelas; inclusive as já pagas.
Com essa determinação, a dívida com o banco teve uma redução de R$ 38.500,00, e a prestação mensal caiu de R$ 846,90 para R$ 335,00.
Outras Causas Ganhas
No dia 1º de julho, a 37º Vara Cível de São Paulo exigiu que os juros reais devem obdecer o limite de 10% ao ano, afastando o acúmulo de juros nominais e efetivos (causados pela TP). O caso foi julgado pelo juiz José Tadeu Picolo Zanoni que propiciou uma diminuição de R$ 20 mil do saldo devedor do mutuário assistido pela ABC.
Com isso a financiadora deverá restituir os valores cobrados a maior ou abater do saldo final.
A 22ª Vara Cível Federal de São Paulo garantiu que o associado C.R., da ONG ABC pudesse depositar judicialmente valores inferiores, de acordo com o cálculo de juros simples, antes mesmo do final do processo.No seu contrato, foi apurada uma diferença de R$ 22.133,98.
Recentemente, a ABC também obteve outro acórdão judicial, onde o mutuário teve sua prestação reduzida de R$ 855,16 para R$ 246,27, ou seja uma redução de R$ 608,89, diferença esta obtida pela exclusão dos juros compostos.
Perdas do Imóvel Podem ser Evitadas
Quando o mutuário está inadimplente ou é chamado para renegociar o saldo remanescente ao final, ele fica praticamente sem opção. Ou aceita a imposição do banco, ou seu imóvel é tomado.
Quando vemos anúncios de grandes feirões de imóveis, trata-se de imóveis tomados de famílias que em determinado momento passou por alguma dificuldade financeira, e ao procurar o banco para resolver o problema foi ignorada, pois para o banco é mais vantajoso leiloar o imóvel e financiá-lo para outra pessoa.
Essa tomada pode ser evitada, já que a execução extrajudicial (sem julgamento judicial) é inconstitucional, uma vez que não foi permitida ao mutuário a mínima chance de defesa ou de contestar os valores cobrados - que podem ser ilegais e abusivos.
Por essa razão, Marcelo Segredo – presidente da Associação Brasileira do Consumidor, aconselha a todas as pessoas que já estão inadimplentes ou caminhando para a inadimplência, que procurem a entidade o quanto antes, para haver tempo hábil para as providências cabíveis.
Marcelo Fernando Segredo Diretor Presidente/Consultor Financeiro
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